Prologis và GIC vừa công bố hợp tác thành lập liên doanh trị giá 1,6 tỷ USD nhằm phát triển các cơ sở logistics tại Mỹ, tập trung vào mô hình xây dựng theo yêu cầu (build-to-suit). Đây là một bước đi chiến lược nhằm tận dụng sự tăng trưởng mạnh mẽ của thương mại điện tử và sự thay đổi trong chuỗi cung ứng toàn cầu.

Theo kế hoạch, liên doanh sẽ phát triển các nhà kho và trung tâm phân phối được thiết kế riêng theo nhu cầu của từng khách hàng, với diện tích ban đầu khoảng 4,1 triệu feet vuông. Các dự án trong danh mục này phần lớn đã có khách thuê trước khi xây dựng, giúp giảm rủi ro và tối ưu hiệu quả đầu tư.

Build-to-suit trở thành xu hướng chủ đạo trong logistics

Mô hình build-to-suit đang ngày càng trở thành xu hướng chính trong lĩnh vực bất động sản logistics. Thay vì xây dựng các nhà kho tiêu chuẩn, doanh nghiệp hiện nay có xu hướng yêu cầu các cơ sở được thiết kế riêng, phù hợp với quy trình vận hành và hệ thống công nghệ của họ.

Các yếu tố như tự động hóa, tốc độ xử lý đơn hàng cao (high throughput) và vị trí gần khách hàng đang trở thành tiêu chí quan trọng trong thiết kế kho vận hiện đại. Điều này đặc biệt phù hợp với các doanh nghiệp thương mại điện tử – nơi tốc độ giao hàng và trải nghiệm khách hàng đóng vai trò quyết định.

Theo CEO của Prologis, hoạt động build-to-suit hiện là một trong những tín hiệu rõ ràng nhất về mức độ cam kết dài hạn của khách hàng trong lĩnh vực logistics.

Vai trò của Prologis và GIC trong liên doanh

Trong liên doanh này, Prologis sẽ chịu trách nhiệm quản lý và triển khai các dự án thông qua nền tảng Strategic Capital của mình. Với kinh nghiệm phát triển bất động sản logistics quy mô lớn, Prologis đóng vai trò vận hành và đảm bảo hiệu quả triển khai.

Trong khi đó, GIC – quỹ đầu tư quốc gia của Singapore – sẽ cung cấp nguồn vốn dài hạn, giúp đảm bảo tính bền vững cho các dự án. Sự kết hợp giữa năng lực phát triển của Prologis và nguồn vốn ổn định từ GIC được kỳ vọng sẽ tạo ra lợi thế cạnh tranh đáng kể.

Thương mại điện tử và reshoring thúc đẩy nhu cầu logistics

Quyết định đầu tư của Prologis và GIC phản ánh rõ xu hướng tăng trưởng của thương mại điện tử tại Mỹ và Bắc Mỹ nói chung. Khi hành vi tiêu dùng chuyển dịch sang online, nhu cầu về hệ thống kho vận nhanh, linh hoạt và gần khách hàng ngày càng tăng.

Bên cạnh đó, xu hướng “reshoring” – đưa sản xuất và chuỗi cung ứng quay trở lại nội địa – cũng đang thúc đẩy nhu cầu phát triển cơ sở hạ tầng logistics. Các doanh nghiệp cần hệ thống kho vận hiện đại để hỗ trợ việc sản xuất và phân phối trong nước.

GIC nhận định rằng bất động sản công nghiệp và logistics vẫn là một trong những lĩnh vực đầu tư dài hạn hấp dẫn, nhờ vào nhu cầu ổn định và khả năng tăng trưởng bền vững.

Doanh nghiệp chuyển hướng sang kho vận tùy chỉnh

Một điểm đáng chú ý là các doanh nghiệp ngày càng chú trọng đến việc thiết kế hệ thống kho vận phù hợp với chiến lược riêng của mình. Điều này bao gồm việc tích hợp công nghệ tự động hóa, tối ưu hóa chuỗi cung ứng và rút ngắn thời gian giao hàng.

Việc lựa chọn mô hình build-to-suit giúp doanh nghiệp tối ưu hiệu suất vận hành, đồng thời tạo lợi thế cạnh tranh trong bối cảnh thị trường ngày càng khốc liệt.

Đây cũng là lý do khiến tỷ trọng các dự án build-to-suit trong danh mục phát triển của Prologis ngày càng tăng. Trong năm 2025, hơn 60% các dự án mới của công ty thuộc mô hình này, cho thấy nhu cầu thị trường đang dịch chuyển rõ rệt.

Tác động đến thị trường logistics toàn cầu

Liên doanh giữa Prologis và GIC không chỉ là một thương vụ đầu tư mà còn phản ánh xu hướng lớn của ngành logistics toàn cầu. Khi chuỗi cung ứng ngày càng phức tạp, doanh nghiệp cần các giải pháp linh hoạt và tùy chỉnh hơn thay vì các mô hình truyền thống.

Điều này có thể tạo ra làn sóng đầu tư mới vào bất động sản logistics, đặc biệt tại các thị trường phát triển như Mỹ, nơi nhu cầu thương mại điện tử và tiêu dùng vẫn duy trì ở mức cao.

Kết luận: Logistics tùy chỉnh là tương lai của chuỗi cung ứng

Khoản đầu tư 1,6 tỷ USD của Prologis và GIC cho thấy rõ xu hướng chuyển dịch sang mô hình logistics tùy chỉnh, nơi thiết kế, vị trí và công nghệ đóng vai trò then chốt.

Trong bối cảnh thương mại điện tử tiếp tục phát triển và chuỗi cung ứng toàn cầu tái cấu trúc, các doanh nghiệp đầu tư sớm vào hạ tầng logistics hiện đại sẽ có lợi thế lớn trong dài hạn. Đây không chỉ là cơ hội cho các nhà đầu tư mà còn là tín hiệu cho thấy ngành logistics đang bước vào một giai đoạn phát triển mới.